当前位置:首页 >> 桐城赋派 >> 赋帝白话 >> 詹五四谈商业地产之运作 / 赋帝
    
用户登录

用户名:
密 码:   

中国桐城派网管理员

最新新闻
【潘雷池赋】/安心斋逸士
【牡丹赋】/安心斋逸士
【菊花赋】/安心斋逸士
【文友聚会赋(并序)】
【水赋】/安心斋逸士
【清东陵赋(散文赋)】/安心斋逸士
【龙赋】/安心斋逸士
【常翁赋】/安心斋逸士
【赋仙赋】/安心斋逸士
桐城派赋/安心斋逸士
【桐城赋】/安心斋逸士
《赋苑琼葩》·第一部·后记 / 赋帝
关于授予潘承祥屈原等320人中华赋坛雅号称谓的通告 (2011年·第6号令)
桐城派文物全球征集启事 / 赋帝
《赋苑琼葩》序 / 赋帝
中国桐城派赋学会会标
中国桐城派网管理员——赋姑
吴启昌《古文辞类纂》刊刻全文并作序
古文辞类纂序与目
蒋例甫编《古文辞类纂评注》
姚鼐《古文辞类纂》序目
王先谦黎遮昌《续古文辞类纂》
告全球桐城派文物遗存持有者书!
致桐城籍专家、学者、文人书!
望江县房地产管理局房改办改革发展综述 / 赋帝
望江城冠甲天下 怡和苑享誉神州 / 赋帝
做好土地“保护神” 争创一流“标杆所”/ 赋帝
望江杨长小学新农村特色教育 备受社会各界关注 / 赋帝
创新县级国有资产管理体制 迫在眉睫 / 赋帝
结缘建材谋发展 立业奉献敢为先 / 赋帝
本站投票
暂无投票
统计数据
   ○- 今日文章:0
   ○- 文章总数:152
   ○- 今日访问:7
   ○- 本周访问:7
   ○- 本月访问:646
   ○- 访问总数:191214
  双击自动滚屏  
詹五四谈商业地产之运作 / 赋帝

发表日期:2011年9月19日  出处:中华辞赋网站 睚眦 审辑 作者:赋帝  本页面已被访问 1257 次

——著名商业地产运作专家詹五四答《雷池文化》记者问

本报记者:潘承祥 

 

日前,《雷池文化》记者在获悉著名企业家、商业地产运作专家詹五四先生,从河南周口市因公返回故里望江之际,专门驱车至华阳詹公府邸,专题采访了这位安徽精英、雷池骄子。以下是詹总就商业地产运作、运营、管理、招商及营销策略等相关问题,回答本报记者提问。

1、记问:詹总,您是棉纺织行业管理专家,已经成为本地区和本行业最受社会称道的企业家之一。怎么又涉猎商业地产行业呢?

詹答:社会是发展的嘛,要与时俱进。棉纺织行业因受诸多不利因素的影响,市场一直处在极度低迷疲软的状态,在这种严峻形势下,华纺集团尽管克服重重困难,取得了举世瞩目的成绩,但是想再进一步发展,达到安庆华茂的规模,可以说难如上青天。再者,银行搞银根紧缩,支持我们的力度明显减弱,地方财政也爱莫能助,从而制约了华纺集团的拓展空间。

在这种情况下,有必要把握国家政策大势,因应市场变化形势,瞄准机遇,寻求新的发展空间。而商业地产行业属于近年来新兴的朝阳产业,有着无限的生命力。

据考察分析,新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军,而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求,这给房地产行业留下了巨大的市场空白,于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。

换言之,哪个行业投资效益来得快,我老詹就敢于冒险投资。

2、记问:请问商业地产是个什么概念?不就是房地产吗?

詹答:商业地产如何定义,这是个学术问题。作为一个出现在住宅地产开发之后的地产家族新成员,也是商用地产最重要的成员,商业地产(commercial property)的概念最早出现在中国是2000年,首先从北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始,并逐步蔓延到全国。

现在的一个问题是对于商业地产没有一个完整、准确的定义:在媒体的引导下,仿佛商铺或者底商就是商业地产了。但我们应该首先廓清这个概念:商铺绝对不应该是商业地产的全部,一个成熟的商业地产模式必然是包括商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲场所、公寓,甚至工厂园区等非住宅形态在内的极为广泛的概念。商业地产具有地产、商业与投资的三重特性,它既区别于单纯的投资和商业,又有别于传统意义上的房地产行业。同时,这三方面的特性既相互独立又相互作用,形成了商业地产较为明显的特征——环环相扣,系统性极强。

商业地产属于动态范畴,不仅仅把土地征下来,把房子建好,而且要招商引资,把市场搞活。而传统意义上的房地产,属于静态范畴,就是把居民住居房建好,销售出去,万事大吉了。比喻说前者是研究生玩的高尖端技术,后者则是小学生玩的东西,不可等量齐观、混为一谈。

3、记问:那么,商业地产具体包括哪些类型呢?

詹答:商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式,正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮,商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼、工业地产都将成为未来商业地产投资的亮点。

对于一个大型的商业房地产项目,微观经营主体包括的内容非常广泛,既包括购物商店,还包括餐饮、娱乐等服务性设施,这方面比重在商业房地产中一直呈上升趋势。目前商业房地产中微观经营主体的内容主要有以下十一大类:

1 百货类:大型百货商店、小型百货商店;

2 食品类:超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、水果店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店;

3 服饰类:女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、布店;

4 家具和装饰类:家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家具、隔断;

5 五金类:壁画、墙纸、家用五金、低压电器;

6 药店:药品、配药、药房;

7 餐饮店:小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店;

8 其他商店:礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妆品和香水、烟店、报纸店、毛衣、花边、摄影器材、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票和纪念品、运动器材、收藏品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎和电池、园艺用品、纪念品;

9 服务类:美容、理发、修鞋、洗衣店、干洗店、眼镜和验光店、减肥沙龙、配钥匙、出租书店、照相馆、旅行社、裁缝店、加油站、机票代售;

10 机构类:银行、邮局、信贷处、股票代理、医疗机构和牙医、保险公司、房地产公司、会计师事务所、公共展厅;

11 文化娱乐设施:剧场、会议室、保龄球馆、儿童乐园。

4、记问:听说商业地产运作,前期招商非常重要,是吗?

詹答:是的。商业地产前期招商极其重要,主要有三大要素,这也是主力商家的关注点。

投资者往往关注前期招商的重要性;操作中,他们却忽视了对不同主力商家多样需求的判断。

市场环境、交通及其评估、整体商业规划,这三点是前期招商最需考虑的。从大卖场、超市,到建材、电器,亦或电影娱乐,主力商家对这三点的关注角度各有差别,只有细分清楚,才能使前期招商达到良好效果。

5、记问:那么如何进行交通评估呢?

詹答:交通评估不容忽视。

开发前期招商指商业地产开发商在项目市场定位、规划设计期间就需要进行的招商活动,通常指大的主力商家及娱乐体验商家的招商。大的主力商家包括大百货店、家居建材店、超市、大卖场等,娱乐体验商家是指电影院等。

交通是否能承载商家的客源,是主力商家首先需要考虑的。商家需要政府和开发商提供未来交通规划的方案。其次,必须委托专业评估部门对整个项目进行交通评估。

对于交通在前期招商中的重要性,业内人士指出,外部交通解决顾客可达性,内部交通解决顾客在商场内部的循环问题,共同目的是为留住顾客创造良好条件。

百货招商最具代表性。根据百货的交通要求,最好是主入口设置观光电梯,内部设置剪刀式样扶梯,解决垂直交通问题。百货要求具有良好的可视性,在十字路口周边最理想,两面临街最好,要求方便车辆进出。

   商家在选址时对交通便利性非常重视。如果外部的便利性没有达到商家的要求,可以通过增加班车来弥补。

6、记问:那么整体项目方案怎么敲定呢?

詹答:项目整体的敲定,很重要。

主力商家除了关注自身的位置,还需要开发商提供整个项目比较完整的方案。

其他商家的经营范围、品种是主力商家重点考虑的,它们同时非常关心是否能够吸引共同的顾客群。 

中国商业地产联盟副秘书长钟铁滨总结主力商家对整体项目关注为两点:一是周围同业的竞争情况,是互补还是排斥;二是建筑结构、商业规模是否适用于自己。

如果其他的商业规划和产品定位有问题,知名的商家不会考虑入驻此项目。

对综合体来说,人流是最重要的,要保证尽可能多的人来消费,就需要经营与消费相匹配,从而吸引回头客。因此,无论产品、还是营造的气氛、服务的表现,都需要符合长期的需求。

商业地产里的所有参与者有各自的利益,百货业希望有吸引人流的业态做邻居,例如电影院和超市,但是百货业不希望超市也经营百货业态,否则有冲突。不同业态之间共同经营部分要减少到最低程度,例如专业电器商店进驻购物中心,那么百货最好就不要经营电器。

从经验看,没有任何一个未经整体策划的项目招商成功的。最大利益的获得是依靠把专业化问题深入考虑。

对于前期整合商业环境和市场环境的好处,业内人士指出:可以缩短招商流程。开发前期的招商,牵扯到主力商家的招商。大卖场或电影娱乐由于对结构等特殊的要求,势必在正式做设计规划之前,就要完成初步的招商合作。

7、记问:商业地产招商,如何才算成功呢?

詹答商业地产招商要成功,总共得分四步走。没有商家的融合、进驻,商业地产项目就无法形成商业价值,所以商家如何引入、正确引入已经成为商业地产项目成败的关键。招商对于商业地产的重要性已经得到市场的普遍认同,但如何正确认识招商、合理安排招商对于绝大多数开发商来讲是比较陌生的事情。
  按照招商顺序对招商进行分类,有助于开发商清晰思路,对招商的轻重缓急和商家的价值关系做出准确的判断。哪些商家先招商,哪些商家后招商,既符合商业地产项目开发建设的需要,又符合租金或商铺售价最大化的需要,这无疑是开发商最期望的,但是实际情况却恰恰相反,不当的招商顺序会阻碍开发的顺利进行,而且抑制项目租金或销售利润的实现。
  中、大型商业地产项目的招商按照招商顺序的先后,可以划分为以下四个步骤:开发前期招商、开发中期招商、开业招商和开业后招商。

8、记问:商业管理在地产开发运营中能起到什么样的作用?

詹答:目前国内对大型商业地产项目的盲目立项规划,重复建设及规划布局的混乱造成城市资源的浪费及社会资源的浪费和投资风险增加,形势是严峻的。因此,聘请国际著名的商业管理设计公司就显得尤为重要。

      为什么商业地产和住宅项目存在很大的区别?国内发展商普遍缺乏商业地产开发有效的经验,对商业地产开发的操作思路、操作程序、招商渠道等也把握不好。其中最大的问题就是对于商业地产和住宅项目的开发缺乏根本性的区别。

      商业地产项目的规模与形态上,可分两大类,一类是服务于大型综合商业的shopping Mall,即购物中心;还有一类是商业街的商铺店面。作为专业的商业管理公司,主要针对购物中心来出谋划策的。因此,商业管理在商业地产运营中将起到积极的不可忽略的作用。

9、记问:商业地产也是个新兴产业,您以前是纺织企业老总,那么突然改行,运作商业地产的经验从何而来?不怕冒险投资吗?

詹答在当今,中国的商业地产开发得如火如荼,然而在商业地产开发过程中“一步不慎,全盘皆输”的局面时有发生,导致了很多地产企业资源浪费、企业实力受损。

因此,我们在来河南考察后,就参加了国家级的有关主管部门组织的——首届商业地产业务系列培训,从中学习理论知识和掌握了专门技术。他们结合多年的商业地产管理顾问经验,借鉴和消化国内外商业地产成功或失败的案例,专门针对商业地产在选址定位、规划设计、商业布局、交通组织、设备配套、招商策略、销售营销、二次商装、品牌优化、团队选择等每个阶段和每个环节中的细节问题,专题开发《商业地产之细节决定成败》系列培训课程。

与我一起在北京接受培训的对象为商业地产企业的董事长、总经理、开发总监、设计总监、工程总监、销售总监、销售经理,招商经理以及有志于从事商业房地产开发的各界人士。

不会就学嘛,只要有决心、有恒心,奋力拼搏,没有过不去的门槛。不冒险,何来收益?风险越大,收益越大,它们之间是成正比例关系的。

10、记问:您何时到河南周口市开发运作商业地产的?有多大规模?

詹答2004年开始,已经4个年头3整年了。目前已经斥资1个多亿。整个楼盘市场的占地面积为275亩,可以说是第一期工程。拟建2000亩,将分若干期开发,逐步逐年实施完成并负责盘活。

11、记问:常言道:肥水不落外人田,可是,您为什么不在望江发展而非得舍近求远,斥巨资到河南周口市发展呢?

詹答:河南周口市属于中等城市,全市人口1000多万,城区人口100万,交通便利,区位冠甲,投资环境优良,招商引资政策十分优越,优惠措施多多。我们运作商业地产,必须要选择在中等城市里发展,而望江太小,不具备上述条件。

再者,我之所以到河南发展,是立志先把河南的钱赚到回来,再投资望江,发展望江,如同浙江的客商来望江投资创业,其主要目的是把望江的钱赚走。我与浙商一样,曲线救国嘛。呵呵。

12、记问:望江长江大桥开通后,望江的投资环境将大大改善,您对于家乡的建设有何打算?

詹答:等望江长江大桥建成后,我计划斥资3个亿来,在大桥北岸沿江堤上下5公里区域内,组建皖鄂赣大型物流市场,实现公铁互通,江河联运。呼吸东西,辐射南北,使望江成为华东华中交汇地带的著名物流集散地。从拉动望江地方区域经济建设的快车道发展。

13、记问:詹总,您的近期目标与远期目标是什么呢?

詹答:按照唯心论的观点,我老詹还真相信天命论哩。我30岁时,曾经有个算命先生煞有其事地说:“你命中带四材四结,每10年,个人财产(资产)将翻15倍。从30岁开始走红运,一直到70岁”。当时,我以为算命先生是在忽悠骗钱,现在回头对照一下,还真八九不离十哩。我30岁时2万元起家,到40岁时居然拥有30多万元资产,整整翻了15倍多。到50岁时候,资产达到600多万元,又翻了15番以上。今年55岁,净资产已经增至1个亿。

    我的近期目标是当我60岁花甲子的时候,力争实现资产5个亿的愿望。远期目标是,当我70岁的时候,总资产的期望值是10个亿或者更多。

  双击自动滚屏  
  相关评论:    

 没有相关评论

  发表评论:    

用 户 名:
电子邮件:
评论内容:
(最多评论字数:500)

桐城派网◆辞赋网◆中国桐城派赋学会◆赋帝辞皇司马呈祥◆15号 | 设为首页 | 加入收藏 | 联系我们 | 进入管理 |

联系地址:中国·香港·九龍旺角道33號凱途發展大廈7樓04室   联系电话:13485881066 互动QQ群:173523310 在线QQ:1613619349   联系人:赋姑 邮箱:lcfw8888@163.com